تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن چگونه است؟

 یک گفتگوی دوستانه پیرامون بازار مسکن

✍️ بهروز ملکی

یکی از دوستانم که در تصمیم‌گیری برای خرید مسکن مردد بود، با اینجانب تماس گرفت و گفتگو کردیم. خلاصه مکالمه را به شرح ذیل است:

دوستم گفت: طی یک ماه گذشته برای خرید مسکن به چند مشاور املاک مراجعه کردم. با توجه به تغییر جهت چندباره نرخ دلار، نتایج متناقضی گرفتم. وقتی نرخ دلار افزایشی می‌شد مشاورین املاک می‌گفتند: “نخرید، پشیمان خواهید شد. مگر نمی‌بینید دلار افزایشی است. با افزایش دلار، قیمت همه چیز، از جمله مسکن افزایش می‌یابد.”
دوستم ادامه داد: وقتی دلار کاهشی [یا باثبات] می‌شد،‌ مشاورین املاک می‌گفتند: “نخرید، پشیمان خواهید شد. با ریزش یا ثبات نرخ دلار، نقدینگی از بازار ارز به بازار مسکن سرازیر خواهد شد و قیمت مسکن افزایش خواهد یافت!”

به دوستم گفتم:
واقعا جالب است که اثر کاهش یا افزایش نرخ دلار بر قیمت مسکن را یکسان (افزایشی) دانسته‌اند! وقتی ضعف نظر یا ضعف تعهد وجود داشته باشد، تحلیل‌ها تحت تاثیر پیش ذهنیت یا خواستهٔ تحلیلگر قرار می‌گیرد.
وقتی برخی از کارشناسان، تحلیل‌های متناقض آب، دوغ، خیاری ارائه می‌کنند، نباید از مشاورین املاک، انتظاری داشت.

دوستم پرسید: تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن چگونه است؟

پاسخ دادم: افزایش نرخ ارز، دارای دو اثر متفاوت بر بازار مسکن است:

۱- افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‏ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‏گذارد و عمدتاً از ناحیه تورم عمومی بر قیمت مسکن اثرگذار است. در نتیجه افزایش نرخ ارز، اثر افزایشی بر قیمت مسکن دارد.

۲- بازار ارز، یکی از جایگزین‏‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را کاهش می‏دهد و باعث کاهش تمایل متقاضیان (علی الخصوص سوداگران) برای ورود به بازار مسکن می‌شود. بنابراین، اثری ناهمسو بر قیمت مسکن می‏گذارد. در نتیجه افزایش نرخ ارز، اثر کاهشی بر قیمت مسکن دارد.

دوستم پرسید: کدام اثر قوی‌تر است؟

گفتم: شواهد تجربی حاکی از آن است که اثر ۱ از اثر ۲ قوی‌تر است و می‌توان نتیجه گرفت تغییرات نرخ ارز اثری همسو بر بازار مسکن برجای می‌گذارد.

دوستم پرسید: حالا، بازار مسکن چطور خواهد شد؟

پاسخ دادم: برخلاف صحبت‌های مهیج برخی از افراد و رسانه‌ها، هرچه به سال ۱۳۹۸ نزدیکتر شویم، احتمال وقوع رکود چندساله در بازار مسکن بیشتر می‌شود.

دوستم گفت: آیا امکان شوک قیمتی در بازار مسکن منتفی است؟

پاسخ دادم: محدودیت قدرت خرید متقاضیان مصرفی، احتمال شوک قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری را به شدت کاهش می‌دهد.‌ با این حال تاکید می‌کنم این تحلیل، فقط در شرایطی معتبر است که اتفاق عجیب و غریبى برای متغیرهای اصلی اقتصاد (خصوصا تورم عمومی، ارز و…) پیش نیاید.

دوستم گفت: در شرایط پُرابهام کنونی اقتصاد، احتمال ضرر کردنم وجود دارد.

پاسخ دادم: بله همینطور است.

دوستم گفت: پس پولم که حاصل ۲۰ سال کار و تلاشم است را چکار کنم؟

پاسخ دادم: با توجه به اینکه ریسک‌گریز هستید، سبدی از دارائی‌های مختلف ایجاد کنید که در آن سبد، علاوه بر بازدهی دارایی، به ریسک هم توجه شده باشد.