افزایش فعالیت سوداگران و دلالان، علت اصلی گرانی مسکن

شهرام طهماسبی-رئیس سازمان مدیریت و برنامه ریزی استان زنجان

اردیبهشت ماه امسال شاهد افزایش ۳۵ درصدی قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده ایم. وی افزود: در توصیف علل بروز گرانی مسکن، نمی توان تنها یک عامل را علت این افزایش بی رویه دانست و عوامل متعددی در کنار هم موجب افسارگسیختگی بازار مسکن شده است.

کی از عوامل افزایش قیمت مسکن، تطبیق بازارها با همدیگر بعد از گران شدن ارز می باشد که محرک مهمی در روانه شدن سرمایه‌های سرگردان به بازار مسکن بوده است. موضوعی که با افزایش تقاضای غیر مصرفی، بازار مسکن را تکان داد و موجب شد نرخ‌ها در این بازار بی‌توجه به توان مالی خریداران و متقاضیان واقعی خرید مسکن به سیر صعودی خود ادامه دهند. بنابر این می توان یکی از دلایل گرانی مسکن را نبود تناسب بین عرضه و تقاضا عنوان کرد به طوری که در بازار، تقاضاکننده بیشتری نسبت به عرضه آن وجود دارد.

در بخش عرضه به علت رکود بخش مسکن از سال ۱۳۹۱، واحدهای جدیدی به شکل قابل قبول به بازار عرضه نشده است و در نتیجه منحنی عرضه مسکن به سمت بالا و چپ منتقل شده است. نتیجه کاهش عرضه، افزایش قیمت ها در بخش مسکن خواهد بود. در بخش تقاضا باید تقاضای مسکن را به تقاضای مصرفی و تقاضای احتکاری تقسیم کرد. تقاضای مصرفی حاصل تقاضای خانوارها برای مساکن جدید که ناشی از تشکیل خانواده های جدید و استهلاک خانه های موجود می باشد ولی تقاضای احتکاری به منظور تقاضای مسکن به عنوان سرمایه گذاری سودده برای متقاضیان می باشد. به عبارت دیگر، تقاضای احتکاری بخش مسکن مکانی برای سرمایه های سرگردان در اقتصاد است که هدف آن ها کسب سود بالاتر از بخش های دیگر است. لذا زمانی که در اقتصاد میزان رشد نقدینگی بیشتر از رشد اقتصاد باشد، منجر به رشد سطح عمومی قیمت ها می شود.

در طی دوره ۹۴ – ۱۳۸۴ میزان رشد نقدینگی در کشور حدود ۲۵ درصد است، در حالی که رشد اقتصادی کمتر از چهار درصد می باشد. لذا شکاف بین نرخ رشد اقتصادی و نرخ رشد نقدینگی باعث رونق فعالیت های بورس بازی و سوداگری در بازارهای مختلف از جمله مسکن خواهد شد. بنابر این، افزایش نقدینگی در کنار تقاضای طبیعی برای مسکن، منجر به انتقال منحنی تقاضای مسکن به بالا خواهد شد.

از سوی دیگر بازار ارز به عنوان بازار مالی، تغییرات اولیه در سطح عمومی قیمت ها را نشان می دهد. تغییر در قیمت کالای غیر قابل مبادله مثل مسکن، با تاخیر خود را نشان می دهد. افزایش در قیمت ارز به طور مستقیم از ناحیه تورم فشار هزینه بر سمت تولید و عرضه مسکن اثرگذار است. بنابر این نوسانات نرخ ارز می‌تواند با افزایش قیمت نهاده‌های تولید مسکن، قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش دهد.

بالا بودن سود بانکی و محدودیت در دریافت تسهیلات مسکن باعث شده است که تولید این بخش با رکود مواجه شده و سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش پیدا کرده و به تبع آن تولید و عرضه مسکن نیز با کاهش مواجه شود. این اتفاق، خود موجب گرانی اجاره‌بها شده است، چراکه در بسیاری از مناطق، محدودیت در عرضه مسکن اثری ثانویه بر بازار اجاره داشته و نرخ اجاره بها را نیز افزایش داده است.

همانطور که گفته شد، در سال های اخیر با افزایش نقدینگی مواجه بوده ایم. هرگاه در سال‌هایی نرخ رشد نقدینگی با فاصله زیادی از نرخ رشد قیمت مسکن پیش می‌افتد، احتمال جهش قیمت مسکن در سال‌های آتی افزایش می‌یابد که ما امسال شاهد این جهش ناگهانی هستیم. از آنجا که این نقدینگی نمی‌تواند با توجه به رشد اقتصادی، جذب بخش واقعی اقتصاد شود، به‌ناچار روی طبقات دارایی‌های موجود یعنی سکه و ارز، املاک و مستغلات و سهام می‌نشیند که موجب بروز اختلال در این بازار و اقتصاد کلان می گردد.

از طرف دیگر، مهم‌ترین نتیجه افزایش حجم نقدینگی در سال های اخیر، تورم عمومی بالا در دهه‌های گذشته بوده است. بنابر این می توان گفت که بخش دیگری از گرانی مسکن به علت تورم عمومی حاکم بر کشور است. به خصوص تورمی که در طول سال های مختلف انباشته شده و در دوران رکود مسکن خود را نشان نداد و اکنون در دوران رونق دوباره مسکن، به شکل افسارگسیخته ای خود را نمایان کرده است.

یکی از علل اصلی افزایش قیمت بازار مسکن ناشی از افزایش ورود سوداگران و دلالان به این بازار است. به طوری که هم اکنون سوداگری در بازار مسکن نسبت به سایر مقاطع زمانی افزایش قابل توجهی یافته و همین موضوع بر افزایش بیش از پیش قیمت مسکن دامن زده است و خرید مسکن توسط مصرف کنندگان واقعی را با چالش مواجه کرده است.

مردم به خاطر شرایط بازارهای مالی و از ترس از دست دادن سرمایه های خود به بازار مسکن هجوم برده‌اند. همچنین اگر بتوانیم به نحوی در بازار مسکن فعالیت کنیم که ساخت و ساز، مناسب با نیاز جامعه صورت گیرد بخشی از روند گرانی مسکن متوقف خواهد شد. اقدام به ساخت مسکن و اجاره دادن به خانه اولی ها می تواند از دیگر رویکردهای حل مساله مسکن باشد که در سطح جهانی راهبرد کشورهای مختلفی بوده است.