تقاضای مسکن در حالت کلی تابعی است از قیمت، سطح درآمد خانوارها، نرخ رشد خانوارها و ترکیب جمعیتی، و میزان آزادی قانونی و استانداردهای تعریف شده، ارزش سایر دارایی‌ها، تنوع و آزادی تامین مالی و سایر عوامل.
اگر نرخ رشد درآمد ملی را از سال ۸۴ تا ۹۸ جمع بزنیم، به عدد ۷/ ۵ % می‌رسیم! یعنی در مجموع در ۱۵ سال گذشته کل درآمد ملی ایران ۷/ ۵% رشد کرده است. اما در همین مدت، جمعیت کشور بیش از ۲۵ % رشد داشته است! یعنی سرانه درآمد ملی ۲۰% کاهش دارد! فعلا با همین یک رقم، همه خانوارهای ایرانی ۲۰ % از درآمد خود را از دست داده و فقیرتر شده اند!
رشد خانوارها، باعث افزایش نیاز به واحد مسکونی می‌شود. اما تبدیل این تقاضای بالقوه به بالفعل، بستگی به بقیه متغیرهای یاد شده به‌ویژه درآمد خانوار و سطح قیمت‌ها دارد. طی ۱۵ سال گذشته، در مجموع حدود ۵۰ % رشد داشته است. رشد خانوارها، به دلیل ساختار هرم سنی جمعیت و افزایش ازدواج و رشد طلاق و شکل‌گیری خانوارهای تک نفره، در این دوره بسیار بیشتر از رشد جمعیت بوده است. به این ترتیب، تقاضای بالقوه قابل توجهی برای واحدهای مسکونی شکل گرفته است.
دارایی‌های یک جامعه، از محل پس انداز و سرمایه‌گذاری حاصل از آن افزایش می‌یابد. هرچند برآورد کل دارایی‌های کشور دشوار است، اما شاید بتوان تشکیل سرمایه خالص را به‌عنوان نزدیک‌ترین متغیری که میزان تغییرات در دارایی‌ها را نشان دهد، در نظر گرفت. طبق اظهارات، نرخ تشکیل سرمایه خالص در سال‌های اخیر منفی بوده است.
هرچند برآوردهای اداره حساب‌های اقتصادی بانک مرکزی، نشان از رشد ۳۹ % سرمایه کل به قیمت ثابت در طول ۱۵ سال گذشته دارد. حتی اگر این نرخ رشد را در نظر بگیریم، با توجه به رشد جمعیت و رشد جمعیت فعال، سرانه سرمایه رشد زیادی را نشان نمی‌دهد.
ارزش حقیقی مجموع ساختمان‌ها و ماشین‌آلات، رشد چندانی نیافته‌اند لذا رشدهای موهومی در اندازه اسمی دارایی‌ها، صرفا ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه است. مسکن به دلیل اینکه ساختمان آن نرخ استهلاک پایین و زمین متعلق به آن مستهلک نمی‌شود، خصلت دارایی ارزشمندی دارد بنابراین، ذات مسکن وجود تقاضای توأم سرمایه‌ای و مصرفی را لاجرم می‌کند.به دلیل شکاف بین تعداد خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی، ارزش تقاضای سرمایه‌ای آن نیز بالاست.
لذا در دوره‌هایی که عرضه به شدت محدود می شود و شکاف رو به تزاید است و در نتیجه انتظار افزایش قیمت‌ها وجود دارد، جنبه تقاضای سفته‌بازی افزایش می‌یابد که البته خود، صرفا به رشد اسمی دارایی مسکن منجر می‌شود.
مهم‌ترین مقررات ناظر بر تامین مسکن، طرح‌های جامع شهرها است. این طرح‌ها، ضوابط تفکیک زمین، تراکم و متوسط اندازه واحد مسکونی را هم تعیین می‌کنند. ضمن اینکه با تعیین محدوده برای مناطق سکونتی، اجازه ساخت را تنها در محدوده‌های تعیین شده می‌دهند. این قوانین به قدری سختگیرانه است که بخش زیادی از خانوارهای تهیدست را برای تامین محل سکونت خود با مشکل مواجه می‌کند.
هرچند ابزارهای تامین مالی و تنوع وام‌های اعطایی بانک‌ها بسیار زیاد شده، با این حال، ضوابط سختگیرانه در این خصوص باعث شده که سهم تامین مالی رسمی از تامین مالی تملک واحد مسکونی بسیار ناچیز است.
از سوی دیگر، در بخش عرضه مسکن نیز، عرضه تابعی از قیمت، قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین، هزینه‌های دستمزد و قوانین و مقررات و سایر عوامل است. بررسی تک تک این عوامل نیز نشان می‌دهد اتفاقات مثبتی در سوی عرضه رخ نداده است و سرمایه‌گذاری جدید برای ساخت واحد مسکونی و عرضه به بازار بسیار کاهش یافته است.
از سویی نااطمینانی از شرایط اقتصادی، هر نوع سرمایه‌گذاری تولیدی را با ریسک مواجه کرده است و از سوی دیگر، وجود رانت و سودهای موهومی در بازی مبادله دارایی‌های ثابت اما با نرخ‌های بالاتر سبب شده است از سرمایه‌گذاری تولیدی اجتناب کنند. اما از سوی دیگر می‌دانیم که مسکن جزو کالاهای ضروری خانوار است .گسترش اسکان غیررسمی، جابه‌جایی از کلان‌شهرها به سمت شهرهای اقماری، نتیجه محتوم این موضوع خواهد بود.
آنچه در کوتاه‌مدت رخ می‌دهد، صرفا استمرار بازی در بازارهای موازی است که با رفتن ترامپ و آمدن بایدن تغییر می‌کند. مگر اینکه در بلندمدت، واقعا اتفاق خاص و مناسبی در راستای بهبود چشم‌انداز اقتصاد و کاهش نااطمینانی‌ها و کاهش ریسک صورت گیرد.
در حالی حرکت سوداگران به بخش مسکن، اثر مثبتی بر رشد قیمت‌های اسمی برجا می‌گذارد که گسترش فقر و کاهش توان درآمدی خانوارها، از طریق مبادله واحدهای مسکونی با کیفیت پایین‌تر، اثر کاهنده‌ای بر متوسط قیمت اسمی به جا می‌گذارد.
