گرانی مسکن و از دسترس خارج شدن خانه برای جمعیت خانه‌اولی‌ها، آن‌چنان نیازمند کنکاش برای شناسایی این معضل نیست -هرچند دو شاخص کلیدی در این بخش، وخامت اوضاع متقاضیان مصرفی را توضیح می‌دهد- اما آنچه در این مقطع اهمیت دارد نحوه حل این معضل است.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد جمعیت دچار به «فقر مسکن» در کشور معادل ۸/ ۱برابر نرخ جهانی و شاخص «دسترسی به خانه اول» نیز به لحاظ مدت زمان انتظار، حداقل ۳ برابر حد متعارف است.
این شرایط اضطراری سمت تقاضا در حالی است که در سمت عرضه «مازاد حدود ۱۰درصدی واحد مسکونی» وجود دارد. بخش قابل‌توجهی از آپارتمان‌ها به‌دلیل مساحت بالا، با جنس اصلی تقاضا رابطه برقرار نمی‌کند و بخشی دیگر نیز خالی نگهداری می‌شود.
دوگانه «فقر مسکن» و «مازاد عرضه» به‌عنوان اتفاق عجیب بازار ملک، دو گزینه «پرریسک» و «گره‌گشا» برای حل معضل بازار مسکن پیش روی سیاستگذار قرار داده است.
گزینه اول، همان طرح ساخت انبوه مسکن است که شاید پاسخ دقیق و کامل برای انتخاب یا رد آن، فعلا نتوان ارائه کرد؛ هرچند همین مازاد عرضه مشخص می‌کند، اولویت باید با گزینه دوم باشد. گزینه دوم، اما انبار آپارتمان‌های دورمانده از بازار مصرف را تخلیه می‌کند.
یک انبار از «آپارتمان‌های بدون مشتری» در بازار مسکن تهران و حتی کل کشور وجود دارد که این موجودی «خانه‌های غریبه»، بخشی از کل «خانه‌های خالی» را شکل داده است. با این شرایط، برای حل معضل مسکن دو سناریو قابل طرح است؛ گزینه «گره‌گشا» و گزینه «پرریسک».
نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره ریشه گرانی مسکن و عدم دسترسی خانه‌اولی‌ها به خانه در کشور نشان می‌دهد، بخشی از عرضه‌های سال‌های اخیر به شکل «واحدهای مسکونی فاقد شرایط حداقلی برای تقاضای مصرفی» در انبار بازار ملک رها شده و بخشی دیگر نیز در قالب «خانه‌های خالی یا خانه‌های دوم» شکل گرفته است.
مجموع همه واحدهای مسکونی در حال استفاده، در انبار و بلااستفاده، طبق آخرین برآوردهای آماری ۱۰ درصد بیشتر از کل تقاضا است.
با وجود این «مازاد عرضه» اما دو شاخص «فقر مسکن» و «مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن» در کشور، اعداد بسیار وخیم و نامتعارف نسبت به نرم‌های جهانی را نشان می‌دهد که گویای «اشکال در سیاستگذاری و تنظیم‌گری بازار مسکن» است.
شاخص «فقر مسکن» که «سهم بالای هزینه تامین مسکن در کل هزینه خانوار» را اعلام می‌کند، حاکی است: در ایران ۳۶ درصد خانوارها دچار «فقر مسکن» هستند که در شهرها این جمعیت، ۴۵درصد و در تهران ۷۹ درصد است. (سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار اگر زیر ۳۰درصد باشد، بازار شرایط طبیعی دارد).
این شاخص (سهم جمعیت فقیر در بازار مسکن) در جهان ۲۰ درصد است. شاخص دوم نیز «مدت زمان انتظار برای صاحب خانه شدن با نرخ طبیعی پس‌انداز» است که به سبب جهش‌های مکرر قیمت، این شاخص در کشورمان هم‌اکنون بالای ۴۰ سال است در حالی‌که نرخ طبیعی آن حدود ۱۲ سال برآورد می‌شود.
به این ترتیب، دوگانه «مازاد عرضه مسکن در مقایسه با تقاضای کل» و «فقر شدید مسکن به همراه عدم دسترسی مناسب به خانه‌اول» مشخص می‌کند، «بخشی از املاک مسکونی با جنس تقاضای مصرفی، ناهماهنگ است» و «سمت تقاضا از بخشی دیگر از خانه‌ها محروم است.»
